Автор Бондар Анастасія 
Jak chronić osobę przed ogniem, ile wyjść ewakuacyjnych jest w domu i jak mocna jest jego rama? Wojna zorganizowała prawdziwą jazdę próbną mieszkań klasy biznes. Jednak panoramiczne okna, rozwinięta infrastruktura wewnętrzna, prywatność to akcenty, jakie stawiają kupujący także w roku 2025. Centrum dowiedział się, co dzieje się na pierwotnym rynku nieruchomości i co zadowoli mieszkańców mieszkania w osiedlu, gdzie metr kwadratowy kosztuje od 3 tysięcy dolarów.
Mieszkania klasy biznesowej pozostają najbardziej stabilnym segmentem nieruchomości jesienią 2025 roku. Według analityków panelu badawczego Badania magisterskieprawie 85% mieszkańców Kijowa dąży do poprawy swoich warunków życia. Więc popyt jest. Eksperci rynku twierdzą Centrum, czego szukają nabywcy i jak dokładnie ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć do końca 2025 roku.
Segment stabilności: klasa biznesowa utrzymuje się na rynku
Pomimo stanu wojennego, niestabilnej gospodarki i ograniczonej liczby nowych projektów, popyt na rynku mieszkaniowym ze strony wypłacalnych nabywców w 2025 roku nie tylko utrzymał się, ale wręcz wzrósł.
„Można argumentować, że klasa biznes pozostanie być może najbardziej stabilnym segmentem nieruchomości mieszkalnych tej jesieni. W przeciwieństwie do segmentów ekonomicznego i komfortowego, główny popyt w klasie biznes tworzony jest przez płatną publiczność – przedsiębiorców, menedżerów najwyższego szczebla, specjalistów IT, prawników, przedstawicieli sektora kreatywnego. Odbiorcy ci częściowo uważają apartamenty premium za aktywa ochronne” – komentuje Dan Saltsev, dyrektor handlowy projektów Greenville w Kijowie.
Według niego udział sprzedaży w segmencie biznesowym kapitału wzrósł do 20-22% wszystkich transakcji na rynku pierwotnym, podczas gdy w 2023 roku odsetek ten nie przekroczył 10%.
Pomimo stanu wojennego, niestabilnej gospodarki i ograniczonej liczby nowych projektów, popyt na rynku mieszkaniowym ze strony płacących nabywców w 2025 roku nie tylko utrzymał się, ale wręcz wzrósł
Saltsev dodaje, że to właśnie w segmencie biznesowym deweloperzy wykazują dziś największą elastyczność: aktualizują podejście do planowania, dodają funkcjonalność i rozwijają koncepcję autonomicznych zespołów mieszkaniowych – „miasta w mieście” z własną infrastrukturą.
Czego szukają kupujący: komfortu, bezpieczeństwa i autonomii
Zdaniem ekspertów rynkowych, prawie 90% kupujących preferuje obiekty, które są bardzo aktywnie budowane lub znajdują się w końcowej fazie uruchomienia. I często to robią, nawet jeśli takie mieszkania są droższe. W 2025 roku nabywcy klasy biznes stali się bardziej wymagający pod względem jakości. Oczekują kompleksowego środowiska do życia, w którym wszystko, co niezbędne, znajduje się na terenie kompleksu mieszkalnego.
„Nacisk położony jest na kompleksowe podejście do organizacji przestrzeni życiowej. Kupujący w klasie biznes jest zainteresowany tym, aby mieć w pobliżu wszystko, czego potrzebuje – od kawiarni i siłowni po instytucje coworkingowe i edukacyjne. Trend, który był popularny 5-7 lat temu, stał się obecnie normą” – zauważa Saltsev.
Kupującemu w klasie biznes zależy na tym, aby w pobliżu było wszystko, czego potrzebuje – od kawiarni i siłowni po przestrzenie coworkingowe i instytucje edukacyjne
Bezpieczeństwo również pozostaje kluczowym czynnikiem. Większość nowoczesnych zespołów mieszkaniowych klasy biznesowej budowana jest w technologii szkieletu monolitycznego, posiada własne parkingi podziemne, które jednocześnie pełnią funkcję wiat.
„Technologia konstrukcji monolitycznej już pokazała swoją skuteczność. Wojna stała się dla branży ciężką jazdą próbną. Coraz częściej ludzie wybierają takie domy, bo rozumieją, że są solidniejsze i bezpieczniejsze. Tak, cena jest wyższa, ale też podejście stało się bardziej kompleksowe – z nowoczesnymi systemami gaśniczymi, wentylacyjnymi i kontrolą jakości. Teraz wszystkie elementy związane z bezpieczeństwem ludzi są sprawdzane znacznie dokładniej” – podkreśla w wywiadzie. centrum Doradca ds. marketingu i komunikacji Alliance Novobud Iryna Mikhalova Iryna Mikhalova.
- Przeczytaj także: Kto kupuje nieruchomości na Ukrainie i za jaką cenę? Jakie mieszkania są najbardziej niezawodne w warunkach wojny
Dla osób podróżujących klasą biznes komfort nie jest już oddzielany od bezpieczeństwa. Wysoką cenę postrzegają jako inwestycję w jakość życia – funkcjonalną, chronioną i wygodną przestrzeń do codziennego życia.
Jednak obok bezpieczeństwa priorytetem pozostaje estetyka i naturalne oświetlenie. Kupujący nie rezygnują z typowych atrybutów klasy biznes — przestronnych wnętrz, wysokich sufitów, panoramicznych okien.
Technologia ramy monolitycznej udowodniła już swoją skuteczność. Wojna stała się trudnym testem dla branży. Ludzie coraz częściej wybierają takie domy, bo rozumieją, że jest solidniej i bezpieczniej
„Nie mogę powiedzieć, że wszyscy zrezygnowali z okien panoramicznych, bo ludzie się do tego przyzwyczaili – jest pięknie, dodaje poczucia przestrzeni. Jednak ze względu na energooszczędność architekci wciąż nieco zmniejszają swoją powierzchnię. Okna są elementem mniej energooszczędnym niż ściany, dlatego teraz szukają równowagi między estetyką a ekonomią” – wyjaśnia Iryna Mikhalova.
Zdjęcie: Getty Images
Wyczucie czasu: elastyczność napędzająca popyt
Pomimo ogólnego wzrostu kosztów budowy, popyt na mieszkania klasy biznes jest wspierany przez zmianę harmonogramu i specjalne programy.
„Możemy spodziewać się intensyfikacji wdrażania różnych narzędzi marketingowych wśród deweloperów: aktywne będą plany ratalne, oferty specjalne, promocje, bonusy. To sposób na utrzymanie kupującego w konkurencyjnym środowisku” – zauważa Dan Saltsev, dyrektor handlowy projektów Greenville w Kijowie.
Istnieje jednak jeszcze jeden realny czynnik, który skłania potencjalnego nabywcę do dokonania wyboru – zaufanie do dewelopera, które dziś odgrywa kluczową rolę.
„W latach 2024-2025 ludzie nie stracili zaufania do solidnych deweloperów, którzy budowali całą wojnę. Widzimy, że już na etapie wykopów kupujący aktywnie rezerwują mieszkania. Jeśli deweloper ma dobrą opinię, to mu ufają” – dodaje Iryna Mikhalova.
Zdjęcie: Rozmowa
Jak zmienił się rynek i dokąd zmierza popyt
Zdaniem ekspertów po rozpoczęciu wojny na pełną skalę rynek został wyraźnie podzielony na segmenty: na przedmieściach dominuje klasa komfortu, a w stolicy wznawia się działalność w segmencie biznesowym.
„W Kijowie przeważają nabywcy, którzy szukają mieszkania dla siebie i swojej rodziny. Udział transakcji inwestycyjnych w klasie biznes nie przekracza 20%” – mówi Saltsev.
Największy popyt na klasę biznes obserwuje się w Kijowie, Lwowie i Odessie. W stolicy – ze względu na koncentrację biznesu, we Lwowie – ze względu na bezpieczeństwo i rozwój działalności gospodarczej, a w Odessie – ze względu na utrzymujące się zainteresowanie lokalizacjami nadmorskimi, pomimo ostrzału.
Czy ceny domów wzrosną?
Jeśli chodzi o podaż i ceny na rynku klasy biznes na koniec 2025 roku, eksperci przewidują umiarkowany wzrost cen mieszkań w klasie biznes — o 5-10% do końca 2025 roku.
„Na każde pięć ukończonych kompleksów rozpoczyna się tylko jeden nowy. Stwarza to ryzyko niedoboru mieszkań w perspektywie 3-5 lat. Głównymi czynnikami wzrostu pozostają ograniczona podaż, wzrost kosztów budowy oraz popyt na „gotowe i bezpieczne” mieszkania” – zauważa Dan Saltsev.
- Przeczytaj także: Elastyczność jest ważniejsza niż metraż: jakie mieszkania są obecnie wybierane przez Ukraińców
Dlatego ceny nieruchomości pierwotnych, w szczególności nieruchomości klasy biznes, na pewno w 2026 roku wzrosną, bo rosną koszty budowy. Zgodnie z dane Konfederacji Budowniczych Ukrainy (KBU) średni koszt budowy jednego metra kwadratowego wzrósł w ostatnich latach o 20-30%.
„Dlatego na pewno nie będzie taniej niż obecnie – w tej opinii panuje konsensus wśród deweloperów. Rynek stoi u progu poważnych zmian strukturalnych, a właśnie teraz jest najlepszy moment na inwestycję w mieszkanie. Ważna jest uczciwa, przejrzysta, otwarta komunikacja z klientem. Głównym kapitałem jest zaufanie, a jego rola będzie rosła. Słuszna jest teza, że to, co wysokiej jakości, nie jest tanie i dostępne: w przyszłości nie wygra deweloper, który będzie tanio sprzedawał, ale ktoś, kto przejrzyście wyjaśni, za co płaci inwestor za” – jest pewny siebie Dan Saltsev.
Na pewno nie będzie taniej niż obecnie – taka opinia jest zgodna wśród deweloperów. Rynek stoi u progu poważnych zmian strukturalnych i teraz jest najlepszy czas na inwestycje w budownictwo mieszkaniowe
Deweloperzy oczekują także aktywnego wsparcia ze strony państwa w postaci programów hipotecznych typu „eOseli”, które będą stymulować popyt i zachęcać obywateli do zakupu mieszkań.
„W warunkach znacznego niedoboru produktów hipotecznych – poza programami państwowymi, które obejmują jedynie niewielką część transakcji – dla większości deweloperów istnieje właściwie tylko jedno realne narzędzie sprzedaży za kwotę niepełną – płatność w ratach. A dziś to właściwie jedyny skuteczny sposób na konkurowanie z rynkiem wtórnym” – dodaje Iryna Mikhalova.
Jednocześnie popyt pozostanie, ponieważ Ukraińcy nie rezygnują z planów inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, są pewni eksperci.
„Na początku wojny wszyscy myśleli, że sprzeda się tylko ekonomię. Ale nie, ludzie chcą lepiej. Kiedy już kupują, kupują mieszkania wyższej klasy, wygodniejsze, z przemyślaną infrastrukturą. Klasa biznesowa teraz cierpi, ale po zakończeniu wojny szybko się odrodzi” – uważa Iryna Mikhalova.
Zdjęcie: Reddit
Jak kupić mieszkanie na Ukrainie: kapitał początkowy, ważne niuanse i algorytm działania
Według Dana Saltseva, dyrektora handlowego projektów Greenville w Kijowie, zakup mieszkania klasy biznes wymaga starannego planowania finansowego.
„Jeśli weźmiemy w Kijowie przeciętne mieszkanie klasy biznes – około 60 m² (dwupokojowe), to trzeba skupić się na kapitale w granicach 3,6–4 mln hrywien, w zależności od kursu waluty. Oprócz samego kosztu mieszkania trzeba stworzyć rezerwę na opłacenie podatków, opłat, usług notarialnych itp. W innych regionach, gdzie cena za metr kwadratowy jest niższa, kwota wyjściowa może być niższa” – zauważa ekspert.
Przed podjęciem decyzji o zakupie warto jasno określić kryteria, które pomogą Ci wybrać mieszkanie naprawdę wysokiej jakości
Przed podjęciem decyzji o zakupie warto jasno określić kryteria, które pomogą Ci wybrać mieszkanie naprawdę wysokiej jakości. Wśród kluczowych niuansów ekspert zaleca zwrócenie uwagi na:
- lokalizacja i infrastruktura — dostępność dogodnego węzła komunikacyjnego, szkół, przedszkoli, galerii handlowych i obiektów rekreacyjnych;
- koncepcja i cechy projektu — czy kompleks mieszkaniowy spełnia nowoczesne standardy komfortu i autonomii;
- płynność przedmiotu – jak łatwo można go odsprzedać w razie potrzeby;
- etap gotowości domu — czy obiekt jest w końcowej fazie budowy.
- czynniki bezpieczeństwa — dostępność schronów, parkingów, jakość konstrukcji i technologii;
- koszty utrzymania – opłaty za media, utrzymanie, ochrona, parking itp.;
- kompletny pakiet dokumentacji pozwolenia – warunki urbanistyczne, warunki techniczne, pozwolenie na budowę, dokumenty gruntowe;
- reputacja dewelopera – jego dotychczasowe projekty i doświadczenie zawodowe w okresie wojny.
„Rynek stoi u progu zmian strukturalnych. A właśnie teraz jest najlepszy moment na inwestycję w mieszkania. Wygrywa nie ten, kto sprzedaje taniej, ale ten, który w przejrzysty sposób wyjaśni, za co płaci inwestor” – podsumowuje Dan Saltsev.