Автор Бондар Анастасія 
Укладати чи не укладати договір оренди квартири під час війни? центр Разом із юристом він з’ясовував, як сьогодні орендувати квартиру, щоб уникнути податкових санкцій та «термінового виселення» не з ініціативи мешканців.
В Україні питання ризику, пов’язаного з орендою квартири в 2025 році, стало ще більш актуальним як для власників житла, так і для орендарів. Найважливіші з них — фінансово-правові: відсутність угоди може призвести до податкових санкцій або свавілля з обох сторін. Крім того, у 2025 році зросла популярність короткострокової оренди з варіантами «можливого дострокового виселення», що додало нових невизначеностей.
Правильне оформлення документів захищає як орендодавця, так і орендаря, а також гарантує відсутність у податкової служби підстав для претензій, каже Ольга Брус, юрист АО «EvrikaLaw». Вона пояснила центр, на що варто звернути увагу та як захистити себе від штрафних санкцій та непередбачених фінансових ризиків.
Чому грамотний лізинг важливий під час війни
«Правильне оформлення документів відіграє ключову роль у безпеці сторін. Це допомагає уникнути подальших претензій – як між орендодавцем та орендарем, так і з боку податкової», – наголошує юрист.
Фото: Getty Images
Оренда житла в Україні регулюється не тільки Цивільним кодексом, а й Податковим кодексом. за Шматок. 810 Цивільного кодексувласник квартири надає її наймачеві для проживання на певний термін за плату. Розпорядження про податки пояснює, що операція з оренди передбачає перехід права власності на квартиру та її використання з метою здачі в оренду (стаття 14.1.972 ФКУ).
Ігнорування цих стандартів може призвести до фінансових санкцій, субсидій та конфліктів з податковими органами, особливо у разі посилення контролю під час бойових дій.
Що важливо
Що повинно бути включено в договір оренди
Відповідний договір оренди – це не просто формальність. Воно повинно бути в письмовій формі (ст. 811 ЦК) і містити ряд важливих моментів:
- повні дані орендодавця та орендаря (паспорт, РНОЦПП, контакти);
- адреса та детальний опис квартири (стан, технічні дані);
- розмір і умови орендної плати;
- строк дії договору та умови його розірвання;
- права та обов'язки сторін;
- порядок внесення змін до договору;
- відповідальність за комунальні послуги та допуск третіх осіб;
- можливість або заборона здачі в суборенду.
“До договору рекомендую додавати акт прийому-передачі квартири з фотографією стану квартири. Це значно знижує ризик спорів”, – радить Брус.
Основні кроки перед підписанням договору оренди
Перед підписанням договору оренди юристи рекомендують дотримуватися чіткого протоколу дій. За словами експерта Ольги Брус, перш за все варто отримати копії документів орендаря – паспорта, РНОЦПП та даних про реєстрацію місця проживання.
Податковий ризик: хто і скільки платить
Не менш важливо визначити умови та розмір орендної плати, а також спосіб оплати. Також необхідно вказати умови виселення, штрафи за прострочення та механізм продовження договору. Щоб уникнути суперечок у майбутньому, варто зафіксувати стан квартири на момент заселення, бажано на фото чи відео.
Не забувайте про свої податкові зобов'язання. За словами Брус, люди, які орендують квартиру без реєстрації бізнесу, щомісяця сплачують ПДФО 18% і військовий збір 1,5%.
Люди, які здають квартиру без реєстрації бізнесу, щомісяця сплачують ПДФО 18% і військовий збір 1,5%.
У випадку ФОП застосовуються різні моделі оподаткування: напр. одноразовий податок 5% для третьої групи або фіксована ставка для другої групи – в залежності від того, фізична чи юридична особа орендує квартиру.
«Офіційний договір – це не лише правовий щит, а й підстава для належного декларування доходів», – наголошує юрист.
Водночас варто пам’ятати, що у разі виявлення «тіньового лізингу» податкова служба може донараховувати податки, накладати штрафи та ініціювати перевірки, що значно збільшує фінансовий та юридичний ризик для власника.
Фото: УНІАН
Оренда квартир під час війни: тенденції та ціни
центр поцікавився станом ринку оренди квартир в Україні та визначив приблизний ріст цін з початку повномасштабної війни. Виявилося, що найдорожче орендують квартири в Ужгороді та Києві, а найдешевше – у східних та південних областях, де впливають фактори безпеки.
Найдорожче орендують квартири в Ужгороді та Києві, а найдешевше – у східних та південних областях, де впливають фактори безпеки.
З початку 2022 року ціни на заході країни з міркувань безпеки зросли на 80-100%, тоді як у прифронтових районах спостерігається зниження. Тим часом середні ціни на оренду однокімнатних квартир в Одесі, яка піддається систематичним атакам ворога, зросли. Таким чином, у листопаді 2025 року вартість оренди однокімнатної квартири становить орієнтовно 10,5 тис. грн за пропозицією орендодавця та 8,9 тис. грн за фактичними домовленостями орендарів, найвищі ставки в Приморському районі (до 12,7 тис. грн).
Вартість оренди 1-2 кімнатних квартир в Україні (станом на 28.11.2025)*
|
Область/район |
Ціна, грн/міс |
Зміна вартості орендної плати з 2022 року (%) |
|
Київ та область |
17 000–23 500 |
+19% |
|
Ужгородськ |
20 800–26 800 |
+80-100%* |
|
Львів |
18 000–21 100 |
+50–70% |
|
Івано-Франківськ |
16 800–16 900 |
+60–80% |
|
Виноградник |
13 000–14 000 |
+36–50% |
|
Луцьк |
15 000 |
+40–60% |
|
Тарнопольськ |
10 500–12 500 |
+50–70% |
|
Чернівці |
12 700–15 600 |
+27-40% |
|
Харківська |
4500–7500 |
+13–29% |
|
Запоріжжя |
5000–6000 |
0-10% |
|
Одеса |
10 500–13 500 |
+50-63% |
|
Дніпропетровська |
11 000–18 600 |
+14–25% |
|
Херсон |
6 000–12 000* |
-20–0%* |
*Таблиця підготовлена на основі статистики ЛУН, DOM.RIA, OLX та відкритих джерел
Отже, незважаючи на війну, ринок оренди в Україні залишається активним, особливо у великих містах і західних областях, де безпечніше. Крім центр Я помітив тенденцію до короткострокових контрактів з можливістю негайного виселення, щоб зменшити ризик для себе та свого майна.
Короткострокова оренда з опцією «можливе негайне виселення» – що це передбачає та для кого ризиковано?
У 2025 році в Україні була дуже популярна короткострокова оренда житла з можливістю негайного виселення. Суть в тому, що через війну багато людей шукають житло на короткий термін, а орендарі не завжди можуть гарантувати житло на більш тривалий термін. Короткострокова оренда надає орендодавцям фінансову гнучкість, дозволяючи їм швидко замінювати орендарів або підвищувати орендну плату залежно від попиту, одночасно спрощуючи примусове виселення у разі порушень або зміни обставин.
Що важливо
Однак така програма несе ризики не лише для роботодавців. Власнику доводиться частіше шукати нових квартирантів, а для орендаря він живе в умовах великої невизначеності, хоча має шанс знайти квартиру на короткий термін.
Юрист Ольга Брус наголошує, що навіть у таких випадках важливо скласти письмовий договір із чіткими умовами, щоб захистити обидві сторони та мінімізувати ймовірність конфліктів чи податкових претензій.
Нагадаємо, раніше повідомлялося, що на осінньому ринку житла в деяких містах спостерігалися незначні коливання цін і зниження вартості однокімнатних квартир. Одним із таких міст став Ужгород, популярний західний регіон як серед інвесторів, так і серед орендарів.